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棄標~得標後的猶疑難決與賠償責任

法拍屋    民法特種買賣   

拍屋在拍定得標後,依據民事執行處投標須知第十一條第二項規定:得標人不待通知即應於得標7日內繳足全部價金,不得以任何理要求延長繳款期限。得標人如拒不繳足全部拍賣價金,將受不利益的影響,須負法律上的賠償責任

現藉由99年喧騰一時,首度遭受法院拍賣的宏盛帝寶豪宅之案例說明。

法拍屋位於大安區仁愛路三段5×-×號C5樓,含4個車位,建物總坪數165,底價23590萬元,拍賣條件為不點交

從投標人俞哲參加投標,拍定得標,到決定棄標,於再行拍賣時由棄標人俞○哲的母親(劉媽媽)再投標拍定買回,來談談得標後棄與不棄之間的猶疑與賠償責任。

得標後的猶疑

991130房市投資大戶劉媽媽的兒子俞哲,以282107777元拍定宏盛帝寶法拍屋得標,平均每坪拍定單價超過200萬元,創下台灣法拍史上住宅最高單價,引發了各界側目。

傳聞俞哲等「劉媽媽」集團成員,因發現法拍屋不點交的處理過程複雜,在117的繳納拍賣價金最後期限前,通知台灣金融資產服務公司棄標。換句話說,棄標就是沒有按期繳足拍賣價金,在法院通知解除契約後,原得標人不可再主張補足價金,須負「棄標」的法律責任。

棄標的法律責任

依據民法第397條《特種買賣》規定:「拍賣之買受人,如不按時支付價金者,拍賣人得解除契約,將其物再為拍賣。再行拍賣所得之價金,如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用者,原買受人應負賠償其差額之責任。」

法院為確保原買受人履行賠償之責任,《辦理強制執行事件應注意事項第47(2)規定:「不動產以投標方法拍賣,因拍定人不繳足價金而再行拍賣時,拍定人所繳納之保證金,應於清償再拍賣程序所生之費用及拍定價額低於前次拍定價額時所生之差額後,予以發還。不動產不以投標方法而為拍賣,拍定人如預納保證金者亦同。」

如果,原拍定人所繳之保證金不足扣繳再行拍賣所生費用及拍定價額低於前次拍定價額所生之差額時,在實務上,執行法院得逕對原拍定人財產予以強制執行,毋庸由債權人或債務人另行起訴取得執行名義。

為再行拍賣的結果是自已人標回原法拍屋,拍定價雖低於原拍定得標價金,也不會產生所謂賠償差額的問題,僅需支付再行拍賣之執行費用;但若是不相關的第三人拍定時,即會有賠償原拍定價金差額的問題,屆時需清償再拍賣程序之費用及低於原拍定價額所生之差額,若有餘額時法院才會發還剩下的保證金。

當然,如果是溢價拍定,就是比原拍定價額為高,便無履行賠償拍賣價金差額的責任,僅需負再行拍賣之執行費用。但此種情形發生的機率微乎其微。所以投標人在參加法院拍賣不動產之前,必審物度價,衡量利幣得失,拍定得標後,內心反側自清,無棄與不棄之困擾,也不會引發金錢利益之損失。

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法拍屋定義:抵押權人依強制執行法,聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產。亦即在法院拍賣的房子

法拍屋原則有著比市價低,法拍屋的資金需求主要分成三個階段,首先是投標之前「投標保證金」,到得標之後的「墊付拍定尾款」,以及最後過戶以後的「房屋擔保貸款」。

法拍屋的申貸條件:凡年滿20歲以上的國民,信用良好無不良紀錄者、並有正當職業,能按期履約償還本息者,都可以向銀行申請法拍屋貸款。

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