您現在的位置 : 耀星法拍網 > 法拍知識分享

法拍知識分享 法拍屋完全攻略 > 法拍有學問

法拍屋頂層增建物不在拍賣範圍內,可以買嗎?

法院執行拍賣的不動產形形色色,比如法拍屋的頂樓有增建物,但頂樓增建物卻不在拍賣範圍內,諸如此類的拍賣標的,能不能標購?若因其物美價廉而參加投標,那拍定之後該如何點交?其法律關係對得標人是利是弊?今以台北地方法院98421執行拍賣「台北市信義區忠孝東路578×號9樓」,清償債務強制執行事件為案例,來說明頂樓增建物未併付拍賣的利弊關係。

法拍案例

例稿名稱:臺灣臺北地方法院公告(第三次拍賣)
發文日期:中華民國98316
發文字號:北院隆96執丁字第74803
主旨:公告以投標方法拍賣本院96年度執字第74803號清償債務強制執行事件,債務人史○文所有如附表所示不動產有關事項。

拍賣標的:

土地座落:台北市信義區福德段一小段22242525-3地號,持分面積4.1

建物門牌:台北市信義區忠孝東路578×號9樓,建號3542RC造,建物面積24.8

拍賣最低價額合計新台幣:766.2萬元,保證金新台幣:154萬元。

點交情形:部分點交;部分拍定後不點交。

使用情形:系爭建物(忠孝東路578×號9)原出租予第三人楊○宏,租期自93215日起至98214日止,惟租期屆滿,拍定後點交。

開標結果:得標人饒○○,拍定價金957.2萬元 ,共20封標單。     

法院拍賣公告中並無載明此件拍賣標的附有頂樓增建部分,但實際上法拍屋的頂樓確實有增建物,為何如此?原來是有第三人主張頂樓增建部分是其出資興建,依照法院處理增建物的實務認定,均以「實際出資人」為所有權人,所以民事執行處不能將頂樓增建物併付拍賣。

另個原因是「頂樓增建部分」有獨立出入口,增建物的建築完成是在銀行押抵設定前,所以抵押權人難以依據【民法】第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉的規定,於強制執行程序中聲請法院將其增建物與土地併付拍賣。既然頂樓增建物未在拍賣範圍內,那為何能吸引20組人馬參加競標呢?以下就以此案例來說明頂樓增建物未併付拍賣的利弊,及洞見法拍屋風險背後潛藏的獲利因子。

投標前查明拍賣範圍

依拍賣公告所載(以本案例而言),拍賣標的並無含有頂樓增建物,但現場看屋時,卻發現法拍屋有頂樓增建物,是與拍賣公告的內容出現不符的情形,所以必須進一步查明拍賣範圍。

現場訪查得知頂樓增建物是債務人所佔用,由於查封拍賣時,第三人主張頂樓增建部分是其出資建築,以致抵押權人無法向法院聲請併付拍賣。

藉由本案例可證,欲標購法拍屋時,須先詳閱拍賣公告所載內容,再親至法拍屋所在位置,仔細勘察法拍屋的現況。再比對拍賣公告所載的內容與法拍屋的現況與是否相符,是投標前須確實做到的重要功課。

利與弊

頂樓增建不與法拍屋併付拍賣,投標人得換個角度來考量其間的利與害。以其利益而言,因使用權不完整,在得標後尚需處理增建部分,降低部分投標者的標購意願,能承擔風險與深知其中法律關的投標人,就可能以較低的金額取得法拍屋,獲得風險背後超額的投資利益。

舉個例子,假設投標人以不同的成本角度來評估此標案,如將處理增建部分的和解費用計入投標成本之中,從原來估算競標出價中減少120萬,預留為拍定後給付對方的補償金。拍定後經由協商以60萬作為補償費用,達成雙方和解條件。這時投標人不僅沒有吃虧,反而再省下成本60萬,多出60萬的利潤。

就其弊端而言,因雙方談判出發點相異,付錢一方想降低成本,收錢一方想獲取較高的補償,協商過程易生波折,和解費用難以明確掌握;若提起訴訟曠時費日,較不符投資效益。

洞見風險與利潤

拍賣結果共有20組投標人參加競標,稱得上是熱門的案件。就本案例始未全局觀之,無論是在法律關係或雙方利害關係上,得標人皆握有取得和解勝算的籌碼,雖在處理上有難度與風險,也需耗費一段時日來完成,但頂樓增建物未併付拍賣,其中潛藏著豐厚的投資利潤,明眼人洞見風險與利益,利之所趨吸引各路人馬,爭相競逐有利可圖的投資標的。

籌碼何在?

以實務經驗而論,時間是站在拍定人這一邊,透過協商雙方取得和解,以金錢作為補償增建部分的所有權人是為上策。

談判協商的籌碼何在?基本上拍定人擁有三個有利談判的籌碼:

一、斷水斷電

頂樓增建所使用水電,必定是接自樓下法拍屋,以切斷水電供給,作為談判籌碼。除非樓下還有其他住戶願意提供水電給增建戶,否則增建物內無水無電,如何居住?

二、報拆違建

報請拆除大隊拆除違建,增加對方的心理壓力。

三、提起「無權佔有,請求拆屋」之訴

向地方法院民事庭提起「無權佔有,請求拆屋」之訴訟,取得判決勝訴後,再向民事執行處聲請強制執行。訴訟過程曠日費時,需有心裡準備。

頂樓增建物,除了增加房屋使用坪數外,對於樓下的房屋還有隔熱,防漏水之用途,另有出租收益的投資報酬。上述三點僅是有利於促成談判,取得和解的籌碼,也只是處理過程的手段而非最終目的。拍定人需展現誠意不斷地與對方溝通,為對方預留下台階,給付補償金,使對方甘心情願地將增建物讓渡,有圓滿的結局,雙方方能各蒙其利。

§參考法條

【民法】第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉

土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金,無優先受清償之權。

前項規定,於第866條第2項及第3項之情形,如抵押之不動產上,有權利人或經其同意使用之人之建築物者,準用之。

【民法】第866<其他權利之設定>

不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。

前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。

不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,成立第1項以外之權利者,準用前項之規定。

耀星法拍網  02-29265242

全發房屋仲介有限公司 (統編:86411930) 新北市永和區中正路417號4樓
耀星法拍網 TEL:(02)2926-5242 , 2926-5202 FAX:(02)2924-7194 Email: mail@yaoxin.com.tw
分享法拍屋投標注意事項,解決您購買法拍屋的疑慮,免費提供大台北地區法院拍賣不動產資訊與即時成交行情。
法拍屋定義:抵押權人依強制執行法,聲請法院辦理拍賣變賣之抵押不動產。亦即在法院拍賣的房子

法拍屋原則有著比市價低,法拍屋的資金需求主要分成三個階段,首先是投標之前「投標保證金」,到得標之後的「墊付拍定尾款」,以及最後過戶以後的「房屋擔保貸款」。

法拍屋的申貸條件:凡年滿20歲以上的國民,信用良好無不良紀錄者、並有正當職業,能按期履約償還本息者,都可以向銀行申請法拍屋貸款。

Copyright © 2013

耀星法拍屋

. All Rights Reserved. Designed by: iware 網頁設計日本WiFi