法拍屋怎麼買?法拍屋注意事項、購買步驟、風險評估一次掌握!
法拍屋是什麼?買法拍屋好嗎?買法拍屋要注意什麼?
本文將介紹如何買法拍屋及買法拍屋6步驟,並為您解析法拍屋怎麼買,最後提供法拍屋注意事項以及法拍屋代標公司推薦給您參考,讓您安心購買0風險!
一、好奇法拍屋怎麼買?先從法拍屋定義與取得管道開始了解!
你是否曾有購置一間屬於自己的小窩的念頭,卻被水漲船高的房價勸退了呢?現在除了預售屋、中古屋之外,若想以比起市價稍低的價格入手條件不錯的物件,或許你可以考慮另一選項-法拍屋。究竟法拍屋是什麼?要從何取得可信的法拍屋相關資訊?不管你是投資老手或是菜鳥、房屋要用來自住或出租,下面的法拍屋相關知識都值得你進一步了解:
(一)法拍屋是什麼?
法拍屋是由法院拍賣之房屋,源於債務人,大部分是屋主有無法清償債務的情況發生時,債權人透過司法程序向法院申請強制執行,債務人名下的房屋作為擔保物被拿來公開拍賣,用以償還積欠款項的不動產物件稱之法拍屋。
雖然大多數人都認為房子被法拍的原因是由於積欠債務,網路上的定義也都這樣解釋,但其實如果針對房屋的各項權力有所變動,像是:離婚、遺產分配、家產分割等,房子一樣有可能會流到法拍屋市場,具體原因皆可參照法拍屋公告的主旨處,所以「法拍屋的條件都不優質」是個最先需要破解的迷思。
(二)如何找法拍屋6管道大公開
在了解法拍屋怎麼買、投標法拍屋流程之前,最首要的任務就是尋找一個合眼緣及心意的理想物件。隨著法拍屋市場越來越受到矚目,不少法拍屋買賣網、房訊平台建置的自家查詢系統如雨後春筍般冒出,然而,其中資料的即時性與正確性令人存疑。耀星在此介紹6個可信管道,來看看是否有你用得上手的途徑:
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司法院法拍屋查詢系統
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法務部行政執行署拍賣公告查詢系統
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內政部不動產資訊平台
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線上各地方法院布告欄
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大型報紙刊登欄位
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耀星法拍屋物件查詢
其中耀星的法拍屋查詢除了提供你最新、最正確的法拍屋訊息,還設有主題推薦區塊:從價格具優勢的「不點交物件」,到耀星根據多年代標經驗,推薦物件將會於特定拍次拍定的「落槌倒數」等2至3個主題提供給買主參考。對於投標沒有頭緒時,可以依照個人需求,由主題物件推薦開始找起,或是直接聯繫耀星諮詢!
二、買法拍屋好嗎?解析法拍屋優劣勢
現在認識了法拍屋為何,也了解要去哪取得相關資訊,「法拍屋可以買嗎?」、「法拍屋值得買嗎?」也是不少初次接觸法拍屋市場的顧客最在意的問題。耀星聽到這些心聲了!針對法拍屋的優缺點就由我們分析給你聽:
(一)法拍屋優點
首先就讓我們從法拍屋的好處開始切入,主要可分為以下4要點討論:
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購入價格相對便宜
價格可說是法拍屋最主要的優勢之一,一般來說會以市價的約9成至8成起標,隨著拍次增加價格也會逐漸降低。不過因為法拍屋市場受到越來越多民眾矚目,連帶讓拍定價格有逐漸趨於實際成交價的走勢,儘管如此還是不少人趨之若鶩投入競標,認為整體看來仍然比起其他購房方式投資報酬率高出許多。
此外,相對於進行點交物件,不點交物件購置價格會更加低廉,如果擔心需要承擔不點交的風險,將這部分放心交給耀星!耀星提供最完整的法拍屋代標服務,如果想要尋找精選的不點交物件,歡迎使用耀星的法拍屋物件查詢系統。
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移轉更有產權保障
由於法拍屋是透過司法程序向法院申請強制執行並公開拍賣,只要得標人能夠在7天內將餘款繳清,法院便會主動核發不動產權利移轉證明書,相較之下比較不用擔心遇上房產詐騙、一屋兩賣的情況,過程反而較一般房屋有保障。不過也要提醒,上述證明是房屋所有權的移轉,物件如果有被佔用的情況,房屋使用權可能會需要自行處理。如果對於這部分有疑慮,也可以一開始就將競標程序委託給耀星喔!
另外,在投標之前仍應該注意法拍屋公告,是否為土地以及建物一起拍賣?有沒有禁止處分、拍定後抵押權塗銷等字樣?在投入法拍屋市場前先學習一些法律知識、研究會使用到的專有名詞,才能避免自身權益受影響、日後糾紛難以解決。
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部分稅種毋須繳納
如果是透過一般途徑進行房屋買賣,買主要繳納當不動產發生移轉所產生的契稅,以及對契約、憑證、書據、帳簿及權利許可證等文件徵收的印花稅。在法拍屋的取得過程中,土地部分不用繳納契稅,印花稅則是都不需要。
同時,根據平均地權條例第47條第2項「權利人應於『買賣』案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」由於法拍屋非以買賣為登記原因之案件,所以不需要實價登錄。
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尋寶稀有釋出物件
一般的購屋管道通常選擇有限,或是很難看到心目中百分之百的理想標的。這些市場上稀少釋出之地段、優質學區或社區物件,都有出現在法拍市場上的可能性!如果用盡各種途徑仍然沒有心儀且合乎預算的物件出現,不妨多看看、定期追蹤法拍屋市場,說不定會有意想不到的結果喔!
(二)法拍屋缺點
除了優點,有沒有法拍屋的缺點是我們可以多加留意的呢?以下耀星也提供3個投標法拍屋可能有的劣勢讓你評估:
一般的房屋買賣可以依據《民法》,在合規範圍內請原屋主負起所謂的瑕疵擔保責任,但由於法拍屋是法院代為行使權力,無法適用於民法,法院也就不用負責瑕疵擔保的責任。
根據《強制執行法》81條規定,法拍屋公告拍賣時僅會針對以下特定情況標註:
- 海砂屋
- 輻射屋
- 火災受損
- 地震受創
- 凶宅(非自然死亡)
假如是較輕微的漏水情況就無法得知,加上法拍屋無法入內看屋,得標後搬進去才發現此類問題,也無法請求賠償。
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須自行承擔不點交風險
如果標示為不點交的物件,則代表法院雖然會主動提供不動產權利移轉證明書,保證你的房屋所有權,卻不會保障你的房屋使用權。物件內如果尚有租客或第3方佔用,法院不會以公權力介入處理,須由得標人自行與對方協調,不論是訴諸法律途徑或是多付錢,都是時間、金錢甚至精神的耗損。
那有看到心儀的不點交物件該怎麼辦呢?建議可以先向耀星諮詢該物件狀態與評估風險建議,不點交物件通常有較佳的利潤空間,但物件條件狀態多樣,耀星以多年實戰經驗協助各種不點交物件保證交屋案例,給你最安心的成家方案。
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可能衍生後續額外費用
倘若運氣不佳,或是單純事先沒做好物件相關的功課,雖說本就應預留房屋修繕費用,但若是因為無法事先入內看房,屋況不好的情形超乎想像,需要更大筆額外修繕的支出;或是與現居住者來回溝通協調的費用與搬遷費;甚至是將債務人積欠的管理費也算在頭上。種種花費堆疊,可能都快趕上原本省下之成本。
儘管這些缺點難以完全避免,但只要投標前做好法拍屋的功課、實地勘查,或是委由像是耀星的專業法拍屋代標公司執行,保障買主權益,其實都可以最大限度地預防與期望有落差、或是溝通不愉快的情況出現。
三、要如何買法拍屋?買法拍屋6步驟缺一不可
看完法拍屋的優點,迫不及待想要開始蒐集相關資訊,或是找代標公司諮詢了嗎?先別著急,這邊耀星將買法拍屋流程怎麼進行以6步驟拆解給你看:
(一)法拍屋查詢過濾
第一步就從大範圍的地點開始選起,建議可從自己熟悉的居住地周邊、有鎖定的目標區域調查,後續透過法拍屋查詢系統蒐集資訊,並與實價登錄做比較,過濾各項條件如:拍次、價格、坪數等因素,選出幾個理想標的候選。
從耀星的物件頁面可以看到其餘法拍公告未記載的詳細資訊,若是希望進一步了解,也可以善加利用耀星的法拍屋物件查詢系統:
(耀星物件頁面資訊1 圖片)
(耀星物件頁面資訊2 圖片)
(耀星物件頁面資訊3 圖片)
(二)法拍屋的風險評估
風險則可以靠實地探訪盡量降低,雖然無法進入屋內,可藉由向周邊鄰居打聽的方式獲取資訊,謹記多方詢問、多次訪查的原則,才能做更全面性的比較。也可以留心附近是否有如都市計畫、新工業區的建設,評估未來房價發展的可能性。
再來應該調閱土地和建物謄本,了解物件基本資料,包含:登記日期、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、建物完成日期、推測室內格局。此外,登記次序還能看出此房屋是轉第幾手及屋主持有的時間,目前調閱謄本有自行至地政事務所申請、Hinet地政服務網2種申請管道。
(三)法拍屋費用準備
將錢投入法拍屋之前,資金規劃與銀行預審代墊款條件非常關鍵,主要的時間與金額須留意的幾個要點有:
- 投標前:用支票或現金支付20%投標保證金
- 得標後:7天內尾款全數繳清(法拍屋貸款代墊)、後續交屋雜費
- 過戶後:房屋擔保貸款
其中前期的投標保證金盡量運用自己手上有餘裕的錢,不要貸款,避免有沒標中卻要繳利息的情形發生,反而得不償失;另外要注意的是,如果得標後卻沒能在7天內如期將尾款繳清,此筆保證金會被沒收,因此再次提醒投標法拍屋之前一定要有完善的資金計畫與準備,避免花了冤枉錢。
(四)進行法拍屋投標
欲投標的物件確定、資金也準備齊全,如果是自行進場投標,可以備妥標單、保證金支票、身分證及印章、在法院公告的時間地點到場,並再次確認是否有臨時出現的停拍公告、支票背後的姓名,以及與法院時鐘對錶等事宜,拍賣時間的前30分鐘即會開放投標;如果是尋求代標公司協助,則可以由代理人出席辦理,免去上述瑣碎的注意事項。
(五)法拍屋過戶
如果順利得標,則需進行過戶程序。由法院核發不動產權利移轉證明書,並帶著此證書至地政機關辦理過戶登記,如此才是完成房屋所有權移轉。要注意的是,在拿到「權利移轉書」後的1個月內一定要前往辦理,如果逾期,每超過1個月就罰鍰應納登記費的1倍,最高罰20倍,時程安排可多加留心。
(六)法拍屋點交
在房屋使用權的部分,可分為下列2種情形:
- 點交:可以點交的法拍屋,在法院將房屋的使用權交給得標者之後,如果有遇到原屋主不願搬離或是其他理由拒絕,法院有權使用公權力處理。聲請完約10天內,法院會發函通知,限債務人15或20日內自行搬遷交屋。
- 不點交:不點交的法拍屋,則須由得標者「自行」與前屋主協調,在交屋程序會相對複雜,比起點交也更可能會有不合理的搬遷費要求。不過若是交由像是耀星的專業代標公司處理從中協調,可以更圓滿地解決不點交物件的後續程序。
四、法拍屋注意事項:法院拍賣公告與執行單位要看清!
梳理了法拍屋流程的前、中、後各項程序,如何能夠更佳地避免法拍屋可能產生的風險?所謂的金拍屋、銀拍屋投標時,又有什麼需要注意的地方呢?以上疑問就由耀星來為你解答:
(一)4關鍵讓你有效預防法拍屋風險
在透過法拍屋查詢系統蒐集資訊的階段,建議詳細閱讀其中的法院拍賣公告或是耀星的物件頁面資訊,不少條件都可在此事先評估、依需求挑選,降低後續投標的風險。可多加留意以下要點:
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拍次順序
法拍屋的拍次共有5拍4賣,物件價格、保證金的費用會隨著拍次增加逐漸降低。一拍的價格為市價到市價9折的區間,若當次流標,則會在2至3週後打8折進入到下一拍次,也就是所謂的二拍。如果到了第三拍仍然流標,會出現一個「應買」階段,此時可用第三拍價格直接購買,比遞狀速度不比價格,招標時間達3個月,若依舊無人投標,即會進入第四拍。倘若四拍皆流標,可能會由銀行買回物件成為銀拍屋,或是重啟一輪新的法拍流程。
雖然看起來時間有相當大的餘裕,但是條件好的法拍屋一般在二拍、三拍之間就會拍出,也可由此判斷屋況條件。
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點交 不點交
如同我們前面所提及,點交與否的重要性在於法院是否能利用公權力協助你交接房屋的使用權。如果是首次自行投入法拍屋市場,耀星會建議從可點交的物件入手,或是交由像是耀星的法拍代標公司、仲介代理,從中斡旋協助,避免開心得標,卻被後續的交屋過程弄得精疲力盡。
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房屋權利範圍
在法院拍賣公告內會分別記錄房屋和土地的面積與權利範圍。如果物件或土地是多人共有、共用,但只有其中1人因為欠錢導致房屋被法拍,或是共有人想要變價拍賣(變價分割),權利範圍就會是以幾分之幾呈現。
建議一開始從權利範圍為「全部」的物件選擇,除非是買大樓或公寓,土地因為包含公設而不是「全部」,否則房屋權利範圍應該為「全部」,才能減少後續使用權與他人共有,所衍生的不必要麻煩。
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實際訪查與謄本調閱
前期的資料蒐集與彙整結束,選定心儀物件之後,皆應調閱謄本查看物件各項基本條件是否如預期,並實地走訪調查,檢視物件外觀與周遭環境有無符合需求。由於法拍屋進行投標前,無法像其他購買房屋的方式進入屋內看屋,所以前期此類調查做得越多越好,以最大限度降低實際情形與期望有落差的風險。
(二)法拍屋 金拍屋 銀拍屋比一比
現在知曉在選定法拍屋之前應該留心哪些注意事項,常聽到的法拍屋、金拍屋、銀拍屋又是何處不同?是否對於法拍屋的投標有影響呢?這邊也由耀星帶你一同來釐清:
3者最大的不同在於執行單位,就讓我們用表格來比較它們之間的差異:
- 法拍屋:為我們一般常見投標法拍屋的管道,從各法院、各行政執行署及台灣金融資產服務有限公司得知法拍屋案源後,經由各地地方法院執行。
- 金拍屋:由於法院業務廣泛,台灣金服擔任公正第三人,協助法院處理法拍屋事宜。廣義來說金拍屋也可算是法拍屋,只是目前能夠執行的法拍屋僅限於與台灣金服有簽約的地方法院,物件有限,並且需要到台灣金服各地營業處進行投標。另一方面,在保證金票據開立,也和法拍屋有所差異,如果想利用此管道投標,應深入了解其投標相關規定和細節。
►目前北部已與台北地方法院、士林地方法院、新北地方法院及桃園地方法院簽約;中部則以台中地方法院、彰化地方法院、南投地方法院、新竹地方法院、苗栗地方法院、雲林地方法院簽約;南部則與高雄地方法院、台南地方法院、橋頭地方法院與屏東地方法院簽約辦理。
- 銀拍屋:多數法拍屋的債權人是各家銀行,為了追回債務,債權銀行會先向法院聲請拍賣不動產。如果經過法拍屋的程序仍流標無人購買,避免過多損失的考量下,銀行會將法拍屋買回進行簡單修繕並自行拍賣,或委由民間仲介公司或第三方機構標售。銀拍屋的產權屬於銀行,拍賣方式、價格由銀行自行決定,沒有統一的窗口,所以資訊不完整。目前市場上多數物件在法拍屋的階段就會拍出,銀拍屋案件相也對較少。
五、法拍屋代標公司首選|耀星法拍體現法拍職人精神
雖然吸收了以上法拍屋怎麼買的知識,但是對於自己進入法拍屋市場仍然沒有信心,想尋求最專業與最即時的協助嗎?
法拍屋代標公司推薦耀星法拍!耀星法拍承諾遵守法律與商業道德、真誠相待每位顧客,實踐利人利己的精神,擁有以下7大特點,讓你放心將法拍屋代標交給耀星:
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- 服務費用公開透明:沒有開辦費用、沒有諮詢費用、沒有簽約金,耀星代標服務費用為法院公告物件底價3%,且有拍定才須付費。
- 物件資訊詳細精確:物件資訊比起法拍屋公告更詳細,物件的主要用途讓你更了解稅率可能有的差異;每坪單價計算方式、土地漲價欄位風險由耀星獨家計算提供讓買主參考,人工確認有保障。
- 合格證照實體營業:依法設立,實體公司營運更有保障;並且持有各項合格證照,讓你將法拍屋代標業務放心交給耀星。
- 專業經營法拍領域:專注在法拍代標領域,豐富的資訊來源與隨時更新的即時消息,提供最好的代標服務給你。
- 配置各領域專業團隊:各個流程、各個階段,交由不同領域的專業人士協助處理,分工精細只為提供最專業的服務品質。
- 將代標程序詳細規劃:從前期風險評估,到後期交屋流程,都有清楚的SOP可循,只要9步驟就能拍定成家:
耀星法拍代標流程9步驟
- 找尋標的 → 顧客鎖定心儀區域,挑選房屋型態,了解實際坪數與物件拍賣現況
- 確認環境 → 走訪實際地段與確認周邊環境,釐清物件所在地是否符合個人需求
- 簽約委任 → 耀星說明服務範圍及細項,收取費用公開透明更安心,未得標免費
- 現場勘查 → 由耀星查明屋況排除凶宅,協助檢視拍賣範圍細節,避免落入陷阱
- 風險評估 → 合作銀行預審房貸代墊尾款,並規劃節稅方案,點交策略提供參考
- 法院投標 → 代理人觀察投標現場、判斷競標強弱,經評估後確定最終投標金額
- 產權釐清 → 待繳清價金之後約14天內,收到不動產權利移轉證明書並完稅過戶
- 點交處理 → 申請點交與協商交屋時程;或是不點交進行協商補償或者提起訴訟
- 完成交屋 → 清理廢棄物、執行動產拍賣、水電瓦斯更名,積欠管理費責任歸屬
關於法拍屋怎麼買你現在是否有更進一步的認識了呢?其中的繁複手續讓你投入法拍屋市場的腳步停滯了嗎?若是對於法拍屋競標感興趣,卻不知從何開始,歡迎點擊下方,隨時聯繫耀星法拍,不僅提供你最專業的法拍屋知識,後續的代標程序也能一手包辦,給你最完善的服務體驗!