法拍屋怎麼買？法拍屋注意事項、購買步驟、風險評估一次掌握！
法拍屋是什麼？買法拍屋好嗎？買法拍屋要注意什麼？
本文將介紹如何買法拍屋及買法拍屋6步驟，並為您解析法拍屋怎麼買，最後提供法拍屋注意事項以及法拍屋代標公司推薦給您參考，讓您安心購買0風險！
一、好奇法拍屋怎麼買？先從法拍屋定義與取得管道開始了解！
你是否曾有購置一間屬於自己的小窩的念頭，卻被水漲船高的房價勸退了呢？現在除了預售屋、中古屋之外，若想以比起市價稍低的價格入手條件不錯的物件，或許你可以考慮另一選項－法拍屋。究竟法拍屋是什麼？要從何取得可信的法拍屋相關資訊？不管你是投資老手或是菜鳥、房屋要用來自住或出租，下面的法拍屋相關知識都值得你進一步了解：
（一）法拍屋是什麼？
法拍屋是由法院拍賣之房屋，源於債務人，大部分是屋主有無法清償債務的情況發生時，債權人透過司法程序向法院申請強制執行，債務人名下的房屋作為擔保物被拿來公開拍賣，用以償還積欠款項的不動產物件稱之法拍屋。
雖然大多數人都認為房子被法拍的原因是由於積欠債務，網路上的定義也都這樣解釋，但其實如果針對房屋的各項權力有所變動，像是：離婚、遺產分配、家產分割等，房子一樣有可能會流到法拍屋市場，具體原因皆可參照法拍屋公告的主旨處，所以「法拍屋的條件都不優質」是個最先需要破解的迷思。
（二）如何找法拍屋6管道大公開
在了解法拍屋怎麼買、投標法拍屋流程之前，最首要的任務就是尋找一個合眼緣及心意的理想物件。隨著法拍屋市場越來越受到矚目，不少法拍屋買賣網、房訊平台建置的自家查詢系統如雨後春筍般冒出，然而，其中資料的即時性與正確性令人存疑。耀星在此介紹6個可信管道，來看看是否有你用得上手的途徑：
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司法院法拍屋查詢系統
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法務部行政執行署拍賣公告查詢系統
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內政部不動產資訊平台
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線上各地方法院布告欄
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大型報紙刊登欄位
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耀星法拍屋物件查詢
其中耀星的法拍屋查詢除了提供你最新、最正確的法拍屋訊息，還設有主題推薦區塊：從價格具優勢的「不點交物件」，到耀星根據多年代標經驗，推薦物件將會於特定拍次拍定的「落槌倒數」等2至3個主題提供給買主參考。對於投標沒有頭緒時，可以依照個人需求，由主題物件推薦開始找起，或是直接聯繫耀星諮詢！
二、買法拍屋好嗎？解析法拍屋優劣勢
現在認識了法拍屋為何，也了解要去哪取得相關資訊，「法拍屋可以買嗎？」、「法拍屋值得買嗎？」也是不少初次接觸法拍屋市場的顧客最在意的問題。耀星聽到這些心聲了！針對法拍屋的優缺點就由我們分析給你聽：
（一）法拍屋優點
首先就讓我們從法拍屋的好處開始切入，主要可分為以下4要點討論：
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購入價格相對便宜
價格可說是法拍屋最主要的優勢之一，一般來說會以市價的約9成至8成起標，隨著拍次增加價格也會逐漸降低。不過因為法拍屋市場受到越來越多民眾矚目，連帶讓拍定價格有逐漸趨於實際成交價的走勢，儘管如此還是不少人趨之若鶩投入競標，認為整體看來仍然比起其他購房方式投資報酬率高出許多。
此外，相對於進行點交物件，不點交物件購置價格會更加低廉，如果擔心需要承擔不點交的風險，將這部分放心交給耀星！耀星提供最完整的法拍屋代標服務，如果想要尋找精選的不點交物件，歡迎使用耀星的法拍屋物件查詢系統。
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移轉更有產權保障
由於法拍屋是透過司法程序向法院申請強制執行並公開拍賣，只要得標人能夠在7天內將餘款繳清，法院便會主動核發不動產權利移轉證明書，相較之下比較不用擔心遇上房產詐騙、一屋兩賣的情況，過程反而較一般房屋有保障。不過也要提醒，上述證明是房屋所有權的移轉，物件如果有被佔用的情況，房屋使用權可能會需要自行處理。如果對於這部分有疑慮，也可以一開始就將競標程序委託給耀星喔！
另外，在投標之前仍應該注意法拍屋公告，是否為土地以及建物一起拍賣？有沒有禁止處分、拍定後抵押權塗銷等字樣？在投入法拍屋市場前先學習一些法律知識、研究會使用到的專有名詞，才能避免自身權益受影響、日後糾紛難以解決。
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部分稅種毋須繳納
如果是透過一般途徑進行房屋買賣，買主要繳納當不動產發生移轉所產生的契稅，以及對契約、憑證、書據、帳簿及權利許可證等文件徵收的印花稅。在法拍屋的取得過程中，土地部分不用繳納契稅，印花稅則是都不需要。
同時，根據平均地權條例第47條第2項「權利人應於『買賣』案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」由於法拍屋非以買賣為登記原因之案件，所以不需要實價登錄。
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尋寶稀有釋出物件
一般的購屋管道通常選擇有限，或是很難看到心目中百分之百的理想標的。這些市場上稀少釋出之地段、優質學區或社區物件，都有出現在法拍市場上的可能性！如果用盡各種途徑仍然沒有心儀且合乎預算的物件出現，不妨多看看、定期追蹤法拍屋市場，說不定會有意想不到的結果喔！
（二）法拍屋缺點
除了優點，有沒有法拍屋的缺點是我們可以多加留意的呢？以下耀星也提供3個投標法拍屋可能有的劣勢讓你評估：
一般的房屋買賣可以依據《民法》，在合規範圍內請原屋主負起所謂的瑕疵擔保責任，但由於法拍屋是法院代為行使權力，無法適用於民法，法院也就不用負責瑕疵擔保的責任。
根據《強制執行法》81條規定，法拍屋公告拍賣時僅會針對以下特定情況標註：
- 海砂屋
- 輻射屋
- 火災受損
- 地震受創
- 凶宅（非自然死亡）
假如是較輕微的漏水情況就無法得知，加上法拍屋無法入內看屋，得標後搬進去才發現此類問題，也無法請求賠償。
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須自行承擔不點交風險
如果標示為不點交的物件，則代表法院雖然會主動提供不動產權利移轉證明書，保證你的房屋所有權，卻不會保障你的房屋使用權。物件內如果尚有租客或第3方佔用，法院不會以公權力介入處理，須由得標人自行與對方協調，不論是訴諸法律途徑或是多付錢，都是時間、金錢甚至精神的耗損。
那有看到心儀的不點交物件該怎麼辦呢？建議可以先向耀星諮詢該物件狀態與評估風險建議，不點交物件通常有較佳的利潤空間，但物件條件狀態多樣，耀星以多年實戰經驗協助各種不點交物件保證交屋案例，給你最安心的成家方案。
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可能衍生後續額外費用
倘若運氣不佳，或是單純事先沒做好物件相關的功課，雖說本就應預留房屋修繕費用，但若是因為無法事先入內看房，屋況不好的情形超乎想像，需要更大筆額外修繕的支出；或是與現居住者來回溝通協調的費用與搬遷費；甚至是將債務人積欠的管理費也算在頭上。種種花費堆疊，可能都快趕上原本省下之成本。
儘管這些缺點難以完全避免，但只要投標前做好法拍屋的功課、實地勘查，或是委由像是耀星的專業法拍屋代標公司執行，保障買主權益，其實都可以最大限度地預防與期望有落差、或是溝通不愉快的情況出現。
三、要如何買法拍屋？買法拍屋6步驟缺一不可
看完法拍屋的優點，迫不及待想要開始蒐集相關資訊，或是找代標公司諮詢了嗎？先別著急，這邊耀星將買法拍屋流程怎麼進行以6步驟拆解給你看：
（一）法拍屋查詢過濾
第一步就從大範圍的地點開始選起，建議可從自己熟悉的居住地周邊、有鎖定的目標區域調查，後續透過法拍屋查詢系統蒐集資訊，並與實價登錄做比較，過濾各項條件如：拍次、價格、坪數等因素，選出幾個理想標的候選。
從耀星的物件頁面可以看到其餘法拍公告未記載的詳細資訊，若是希望進一步了解，也可以善加利用耀星的法拍屋物件查詢系統：