法拍屋怎麼買?法拍屋注意事項、購買步驟、風險評估一次掌握!
法拍屋是什麼?買法拍屋好嗎?買法拍屋要注意什麼?
本文將介紹如何買法拍屋及買法拍屋6步驟,並為您解析法拍屋怎麼買,最後提供法拍屋注意事項以及法拍屋代標公司推薦給您參考,讓您安心購買0風險!
一、好奇法拍屋怎麼買?先從法拍屋定義與取得管道開始了解!
你是否曾有購置一間屬於自己的小窩的念頭,卻被水漲船高的房價勸退了呢?現在除了預售屋、中古屋之外,若想以比起市價稍低的價格入手條件不錯的物件,或許你可以考慮另一選項-法拍屋。究竟法拍屋是什麼?要從何取得可信的法拍屋相關資訊?不管你是投資老手或是菜鳥、房屋要用來自住或出租,下面的法拍屋相關知識都值得你進一步了解:
(一)法拍屋是什麼?
法拍屋是由法院拍賣之房屋,源於債務人,大部分是屋主有無法清償債務的情況發生時,債權人透過司法程序向法院申請強制執行,債務人名下的房屋作為擔保物被拿來公開拍賣,用以償還積欠款項的不動產物件稱之法拍屋。
雖然大多數人都認為房子被法拍的原因是由於積欠債務,網路上的定義也都這樣解釋,但其實如果針對房屋的各項權力有所變動,像是:離婚、遺產分配、家產分割等,房子一樣有可能會流到法拍屋市場,具體原因皆可參照法拍屋公告的主旨處,所以「法拍屋的條件都不優質」是個最先需要破解的迷思。
(二)如何找法拍屋6管道大公開
在了解法拍屋怎麼買、投標法拍屋流程之前,最首要的任務就是尋找一個合眼緣及心意的理想物件。隨著法拍屋市場越來越受到矚目,不少法拍屋買賣網、房訊平台建置的自家查詢系統如雨後春筍般冒出,然而,其中資料的即時性與正確性令人存疑。耀星在此介紹6個可信管道,來看看是否有你用得上手的途徑:
-
司法院法拍屋查詢系統
-
法務部行政執行署拍賣公告查詢系統
-
內政部不動產資訊平台
-
線上各地方法院布告欄
-
大型報紙刊登欄位
-
耀星法拍屋物件查詢
其中耀星的法拍屋查詢除了提供你最新、最正確的法拍屋訊息,還設有主題推薦區塊:從價格具優勢的「不點交物件」,到耀星根據多年代標經驗,推薦物件將會於特定拍次拍定的「落槌倒數」等2至3個主題提供給買主參考。對於投標沒有頭緒時,可以依照個人需求,由主題物件推薦開始找起,或是直接聯繫耀星諮詢!
二、買法拍屋好嗎?解析法拍屋優劣勢
現在認識了法拍屋為何,也了解要去哪取得相關資訊,「法拍屋可以買嗎?」、「法拍屋值得買嗎?」也是不少初次接觸法拍屋市場的顧客最在意的問題。耀星聽到這些心聲了!針對法拍屋的優缺點就由我們分析給你聽:
(一)法拍屋優點
首先就讓我們從法拍屋的好處開始切入,主要可分為以下4要點討論:
-
購入價格相對便宜
價格可說是法拍屋最主要的優勢之一,一般來說會以市價的約9成至8成起標,隨著拍次增加價格也會逐漸降低。不過因為法拍屋市場受到越來越多民眾矚目,連帶讓拍定價格有逐漸趨於實際成交價的走勢,儘管如此還是不少人趨之若鶩投入競標,認為整體看來仍然比起其他購房方式投資報酬率高出許多。
此外,相對於進行點交物件,不點交物件購置價格會更加低廉,如果擔心需要承擔不點交的風險,將這部分放心交給耀星!耀星提供最完整的法拍屋代標服務,如果想要尋找精選的不點交物件,歡迎使用耀星的法拍屋物件查詢系統。
-
移轉更有產權保障
由於法拍屋是透過司法程序向法院申請強制執行並公開拍賣,只要得標人能夠在7天內將餘款繳清,法院便會主動核發不動產權利移轉證明書,相較之下比較不用擔心遇上房產詐騙、一屋兩賣的情況,過程反而較一般房屋有保障。不過也要提醒,上述證明是房屋所有權的移轉,物件如果有被佔用的情況,房屋使用權可能會需要自行處理。如果對於這部分有疑慮,也可以一開始就將競標程序委託給耀星喔!
另外,在投標之前仍應該注意法拍屋公告,是否為土地以及建物一起拍賣?有沒有禁止處分、拍定後抵押權塗銷等字樣?在投入法拍屋市場前先學習一些法律知識、研究會使用到的專有名詞,才能避免自身權益受影響、日後糾紛難以解決。
-
部分稅種毋須繳納
如果是透過一般途徑進行房屋買賣,買主要繳納當不動產發生移轉所產生的契稅,以及對契約、憑證、書據、帳簿及權利許可證等文件徵收的印花稅。在法拍屋的取得過程中,土地部分不用繳納契稅,印花稅則是都不需要。
同時,根據平均地權條例第47條第2項「權利人應於『買賣』案件辦竣所有權移轉登記30日內,向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」由於法拍屋非以買賣為登記原因之案件,所以不需要實價登錄。
-
尋寶稀有釋出物件
一般的購屋管道通常選擇有限,或是很難看到心目中百分之百的理想標的。這些市場上稀少釋出之地段、優質學區或社區物件,都有出現在法拍市場上的可能性!如果用盡各種途徑仍然沒有心儀且合乎預算的物件出現,不妨多看看、定期追蹤法拍屋市場,說不定會有意想不到的結果喔!
(二)法拍屋缺點
除了優點,有沒有法拍屋的缺點是我們可以多加留意的呢?以下耀星也提供3個投標法拍屋可能有的劣勢讓你評估:
一般的房屋買賣可以依據《民法》,在合規範圍內請原屋主負起所謂的瑕疵擔保責任,但由於法拍屋是法院代為行使權力,無法適用於民法,法院也就不用負責瑕疵擔保的責任。
根據《強制執行法》81條規定,法拍屋公告拍賣時僅會針對以下特定情況標註:
- 海砂屋
- 輻射屋
- 火災受損
- 地震受創
- 凶宅(非自然死亡)
假如是較輕微的漏水情況就無法得知,加上法拍屋無法入內看屋,得標後搬進去才發現此類問題,也無法請求賠償。
-
須自行承擔不點交風險
如果標示為不點交的物件,則代表法院雖然會主動提供不動產權利移轉證明書,保證你的房屋所有權,卻不會保障你的房屋使用權。物件內如果尚有租客或第3方佔用,法院不會以公權力介入處理,須由得標人自行與對方協調,不論是訴諸法律途徑或是多付錢,都是時間、金錢甚至精神的耗損。
那有看到心儀的不點交物件該怎麼辦呢?建議可以先向耀星諮詢該物件狀態與評估風險建議,不點交物件通常有較佳的利潤空間,但物件條件狀態多樣,耀星以多年實戰經驗協助各種不點交物件保證交屋案例,給你最安心的成家方案。
-
可能衍生後續額外費用
倘若運氣不佳,或是單純事先沒做好物件相關的功課,雖說本就應預留房屋修繕費用,但若是因為無法事先入內看房,屋況不好的情形超乎想像,需要更大筆額外修繕的支出;或是與現居住者來回溝通協調的費用與搬遷費;甚至是將債務人積欠的管理費也算在頭上。種種花費堆疊,可能都快趕上原本省下之成本。
儘管這些缺點難以完全避免,但只要投標前做好法拍屋的功課、實地勘查,或是委由像是耀星的專業法拍屋代標公司執行,保障買主權益,其實都可以最大限度地預防與期望有落差、或是溝通不愉快的情況出現。
三、要如何買法拍屋?買法拍屋6步驟缺一不可
看完法拍屋的優點,迫不及待想要開始蒐集相關資訊,或是找代標公司諮詢了嗎?先別著急,這邊耀星將買法拍屋流程怎麼進行以6步驟拆解給你看:
(一)法拍屋查詢過濾
第一步就從大範圍的地點開始選起,建議可從自己熟悉的居住地周邊、有鎖定的目標區域調查,後續透過法拍屋查詢系統蒐集資訊,並與實價登錄做比較,過濾各項條件如:拍次、價格、坪數等因素,選出幾個理想標的候選。
從耀星的物件頁面可以看到其餘法拍公告未記載的詳細資訊,若是希望進一步了解,也可以善加利用耀星的法拍屋物件查詢系統: