房地合一的由來

「房地合一」是指房地產交易採用實價課稅，已於105年1月1日起實施。日後個人或營利事業取得的房地產，於出售時均應適用房地合一新稅制來申報繳稅。其性質屬於「交易稅」，房地產買賣交易才須要申報課稅。

意旨在達到不動產交易利得實價課稅的目的，取代原本土地與房屋分離課稅的雙軌制，且規定自用住宅及長期持有者，享有利得免稅額及減徵的優惠稅率。

房地合一稅以房地合併後出售實價總額，扣除房地取得成本、相關費用、土地漲價總數額，按實際獲利課徵交易所得稅。採持有期間，差別稅率，分離課稅，盈虧互抵。

2.0與1.0的差異

7月1日修正後實施2.0版與1.0版，針對境內一般個人與法人有4項差異

1.拉長重稅期：預期效果，逼退短期交易

1.0版持有1年內出售課稅45%，2.0版延長為2年內。

1.0版持有逾1年未滿2年課稅35%，2.0版延長為逾2年未滿5年。

2.加重法人稅率：防杜個人藉由設立公司短期炒作規避稅負

1.0版法人出售房地產，未區分持有期間及稅率，一律課稅20%。

2.0版修改比照個人依持有期間，按差別稅率課稅。

3.新增課徵對象：預售屋全面納管，採即時申報

將原屬「出售權利」需申報綜所稅的預售屋買賣，列入房地合一課稅對象，明定買賣契約簽訂日為交易日，應於30日內申報交易價格資訊。產權移轉登記完成日為「取得日」，起算房地產持有期間，但無法併計預售屋興建期間。取得日後5年內出售獲利，適用2.0新版45%或35%的重稅。

4.堵塞避稅漏洞：抑制短期交易者規避稅負

(1)2.0版新修訂計算稅額時，可減除的「土地漲價總數額」，須以出售時公告土地現值減除前次移轉現值，不採納當次交易自行申報土地移轉現值。

(2)明訂未能提供費用證明文件，以成交價3%作為費用，上限30萬元。1.0版未能提供費用證明文件者，以成交價5%作為費用，無規定上限。

法拍屋屬特殊出價取得

參與法院拍賣取得房屋、土地所有權，因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權的房屋、土地。認定交易日及取得日為拍定人領得「不動產權利轉移轉證書」之日。

「排除條款」維持稅率20%

1.非自願因素交易。如調職、非自願性離職、房地產遭強制執行等。

2.以自有土地與營利事業合建分回房地第一次移轉。

3.以自有房地參與都更或危老重建，取得房地後第一次移轉。

4.建商興建房屋完成後第一次移轉。

自住長期持有，享租稅優惠

房地合一稅修法重點在抑制短期交易獲利者，堵塞避稅漏洞。

自住族群買房後，長期持有即不受影響。自用住宅使用，設籍並持有期間逾6年出售，適用10%優惠稅率，並享有課稅所得400萬元的免稅額。

耀星 法拍屋