最高價得標,未必是拍定人?優先承買權

別以為只要出最高的價錢得標,法拍屋就是你的。如果法拍屋有「優先承買權」,即使你最高價得標,也不確定你就是拍定人。

什麼是優先承買權?簡單地說,就是由法律規定優先於其他承買人而先買的權力。法院執行拍賣的不動產中,較常見的多屬基於共有關係的共有人優先承買權,如分割共有物、分割遺產的共有物變價拍賣案件。

分割共有物或是分割遺產的法拍屋,是由共有人提起分割訴訟,經法院判決准予變價分割強制執行拍賣的不動產,所拍賣的法拍屋產權為全部,依﹝民法﹞第824條第7項規定:變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。在法律規定共有人享有優先承買權之下,而你非法拍屋的共有人,雖然出最高價得標,須等待全體共有人放棄或逾其不行使優先承買權,你才算是拍定人。這類法拍案件要事先做足功課,不致眼看煮熟的鴨子卻飛走了,白忙一場。

於你得標時,事務官會當場告知你,需等待法院通知共有人是否行使優先權,再通知你繳納尾款價金。優先承買權的行使期間為文到之日10日內,實務上有合法送達的問題,約需一個月才知分曉。

﹝民法﹞第426-2條第2項規定:出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。

比如房地產有數人共有,若有人發生債務問題,該房地產持分部分遭法院拍賣,其拍賣的權利範圍屬於「應有部分」,並非法拍屋產權的全部,這類「應有部分」早年乏人問津,總不能買來與陌生人同住吧!

近年來這類「應有部分」的法拍屋,卻有異軍突起之勢,已然成為另類賺錢的當紅炸子雞。﹝民法﹞第823條前段規定:各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。行家就依照法律的規定,刻意挑選此類冷門案件,做為投資牟利的標的,由於取得標的無法貸款需自備全部價金,且專業技術含量高,好處是人少相競,容易得標。先標下法拍屋的應有部分,渡過優先承買權行使期間,取得「應有部分」為共有人,再提起分割訴訟,到執行變價拍賣全部產權,最後分配拍賣價金落袋。過程複雜耗時約1~2年,可以投資獲利,較不適合自住的你。

耀星法拍屋