法拍屋怎麼買？法拍屋注意事項、購買步驟、風險評估一次掌握！

（耀星物件頁面資訊2 圖片）

（耀星物件頁面資訊3 圖片）

（二）法拍屋的風險評估

風險則可以靠實地探訪盡量降低，雖然無法進入屋內，可藉由向周邊鄰居打聽的方式獲取資訊，謹記多方詢問、多次訪查的原則，才能做更全面性的比較。也可以留心附近是否有如都市計畫、新工業區的建設，評估未來房價發展的可能性。

再來應該調閱土地和建物謄本，了解物件基本資料，包含：登記日期、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、建物完成日期、推測室內格局。此外，登記次序還能看出此房屋是轉第幾手及屋主持有的時間，目前調閱謄本有自行至地政事務所申請、Hinet地政服務網2種申請管道。

（三）法拍屋費用準備

將錢投入法拍屋之前，資金規劃與銀行預審代墊款條件非常關鍵，主要的時間與金額須留意的幾個要點有：

• 投標前：用支票或現金支付20％投標保證金
• 得標後：7天內尾款全數繳清（法拍屋貸款代墊）、後續交屋雜費
• 過戶後：房屋擔保貸款

其中前期的投標保證金盡量運用自己手上有餘裕的錢，不要貸款，避免有沒標中卻要繳利息的情形發生，反而得不償失；另外要注意的是，如果得標後卻沒能在7天內如期將尾款繳清，此筆保證金會被沒收，因此再次提醒投標法拍屋之前一定要有完善的資金計畫與準備，避免花了冤枉錢。

（四）進行法拍屋投標

欲投標的物件確定、資金也準備齊全，如果是自行進場投標，可以備妥標單、保證金支票、身分證及印章、在法院公告的時間地點到場，並再次確認是否有臨時出現的停拍公告、支票背後的姓名，以及與法院時鐘對錶等事宜，拍賣時間的前30分鐘即會開放投標；如果是尋求代標公司協助，則可以由代理人出席辦理，免去上述瑣碎的注意事項。

（五）法拍屋過戶

如果順利得標，則需進行過戶程序。由法院核發不動產權利移轉證明書，並帶著此證書至地政機關辦理過戶登記，如此才是完成房屋所有權移轉。要注意的是，在拿到「權利移轉書」後的1個月內一定要前往辦理，如果逾期，每超過1個月就罰鍰應納登記費的1倍，最高罰20倍，時程安排可多加留心。

（六）法拍屋點交

在房屋使用權的部分，可分為下列2種情形：

• 點交：可以點交的法拍屋，在法院將房屋的使用權交給得標者之後，如果有遇到原屋主不願搬離或是其他理由拒絕，法院有權使用公權力處理。聲請完約10天內，法院會發函通知，限債務人15或20日內自行搬遷交屋。
• 不點交：不點交的法拍屋，則須由得標者「自行」與前屋主協調，在交屋程序會相對複雜，比起點交也更可能會有不合理的搬遷費要求。不過若是交由像是耀星的專業代標公司處理從中協調，可以更圓滿地解決不點交物件的後續程序。

四、法拍屋注意事項：法院拍賣公告與執行單位要看清！

梳理了法拍屋流程的前、中、後各項程序，如何能夠更佳地避免法拍屋可能產生的風險？所謂的金拍屋、銀拍屋投標時，又有什麼需要注意的地方呢？以上疑問就由耀星來為你解答：

（一）4關鍵讓你有效預防法拍屋風險

在透過法拍屋查詢系統蒐集資訊的階段，建議詳細閱讀其中的法院拍賣公告或是耀星的物件頁面資訊，不少條件都可在此事先評估、依需求挑選，降低後續投標的風險。可多加留意以下要點：

• 拍次順序

法拍屋的拍次共有5拍4賣，物件價格、保證金的費用會隨著拍次增加逐漸降低。一拍的價格為市價到市價9折的區間，若當次流標，則會在2至3週後打8折進入到下一拍次，也就是所謂的二拍。如果到了第三拍仍然流標，會出現一個「應買」階段，此時可用第三拍價格直接購買，比遞狀速度不比價格，招標時間達3個月，若依舊無人投標，即會進入第四拍。倘若四拍皆流標，可能會由銀行買回物件成為銀拍屋，或是重啟一輪新的法拍流程。

雖然看起來時間有相當大的餘裕，但是條件好的法拍屋一般在二拍、三拍之間就會拍出，也可由此判斷屋況條件。

• 點交 不點交

如同我們前面所提及，點交與否的重要性在於法院是否能利用公權力協助你交接房屋的使用權。如果是首次自行投入法拍屋市場，耀星會建議從可點交的物件入手，或是交由像是耀星的法拍代標公司、仲介代理，從中斡旋協助，避免開心得標，卻被後續的交屋過程弄得精疲力盡。

• 房屋權利範圍

在法院拍賣公告內會分別記錄房屋和土地的面積與權利範圍。如果物件或土地是多人共有、共用，但只有其中1人因為欠錢導致房屋被法拍，或是共有人想要變價拍賣（變價分割），權利範圍就會是以幾分之幾呈現。

建議一開始從權利範圍為「全部」的物件選擇，除非是買大樓或公寓，土地因為包含公設而不是「全部」，否則房屋權利範圍應該為「全部」，才能減少後續使用權與他人共有，所衍生的不必要麻煩。

• 實際訪查與謄本調閱

前期的資料蒐集與彙整結束，選定心儀物件之後，皆應調閱謄本查看物件各項基本條件是否如預期，並實地走訪調查，檢視物件外觀與周遭環境有無符合需求。由於法拍屋進行投標前，無法像其他購買房屋的方式進入屋內看屋，所以前期此類調查做得越多越好，以最大限度降低實際情形與期望有落差的風險。

（二）法拍屋 金拍屋 銀拍屋比一比

現在知曉在選定法拍屋之前應該留心哪些注意事項，常聽到的法拍屋、金拍屋、銀拍屋又是何處不同？是否對於法拍屋的投標有影響呢？這邊也由耀星帶你一同來釐清：

3者最大的不同在於執行單位，就讓我們用表格來比較它們之間的差異：

• 法拍屋：為我們一般常見投標法拍屋的管道，從各法院、各行政執行署及台灣金融資產服務有限公司得知法拍屋案源後，經由各地地方法院執行。
• 金拍屋：由於法院業務廣泛，台灣金服擔任公正第三人，協助法院處理法拍屋事宜。廣義來說金拍屋也可算是法拍屋，只是目前能夠執行的法拍屋僅限於與台灣金服有簽約的地方法院，物件有限，並且需要到台灣金服各地營業處進行投標。另一方面，在保證金票據開立，也和法拍屋有所差異，如果想利用此管道投標，應深入了解其投標相關規定和細節。

►目前北部已與台北地方法院、士林地方法院、新北地方法院及桃園地方法院簽約；中部則以台中地方法院、彰化地方法院、南投地方法院、新竹地方法院、苗栗地方法院、雲林地方法院簽約；南部則與高雄地方法院、台南地方法院、橋頭地方法院與屏東地方法院簽約辦理。

• 銀拍屋：多數法拍屋的債權人是各家銀行，為了追回債務，債權銀行會先向法院聲請拍賣不動產。如果經過法拍屋的程序仍流標無人購買，避免過多損失的考量下，銀行會將法拍屋買回進行簡單修繕並自行拍賣，或委由民間仲介公司或第三方機構標售。銀拍屋的產權屬於銀行，拍賣方式、價格由銀行自行決定，沒有統一的窗口，所以資訊不完整。目前市場上多數物件在法拍屋的階段就會拍出，銀拍屋案件相也對較少。