法拍屋流程解密：5分鐘釐清法拍流程細節與注意事項
法拍屋流程怎進行？法拍屋流程時間好難記？法拍屋自己標可以嗎？無論是法拍屋開標結果或是買法拍屋注意事項很多眉角要留心。覺得流程太麻煩？本文也有法拍屋代標公司推薦！
一、法拍屋流程細節看這裡！拍次、點交一次釐清
準備好進入法拍屋市場了嗎？除了了解如何購買法拍屋、法拍屋查詢系統如何使用，另一個應該要知道的就屬法拍屋拍賣流程怎麼進行。過程中須要注意哪些細節？執行單位不一樣，投標過程也會有所不同嗎？如果想了解這些資訊，就跟著耀星繼續往下看吧！
（一）房屋法拍流程為何？
從債務人房子被查封到進入法拍程序、得標、交屋，整個過程可說是相當複雜，以下就讓耀星由淺入深，帶你一起了解如果想要自行投標，整個程序將會如何進行：
- 房屋查封：取得執行名義，並確認債務人名下持有不動產後，由債權人向法院聲請強制執行，法院請地政事務所將不動產做查封登記，令其無法處分移轉，後續經由債權人引導法院人員至現場查封。
- 物件鑑價：房屋確認完成查封後，法院委託合作的不動產鑑價事務所的估價師或建築師評估，估價報告書上交給民事執行官，並徵詢債務人與債權人對此價格是否有異議，取得共識後訂定並公開法拍屋公告的底價，並於最短14日前公告此物件第1次拍賣。
- 選擇標的：欲進入法拍屋市場的民眾藉由各項法拍屋查詢系統蒐集物件資訊、實地勘察與調閱候選物件謄本，盡量取得物件相關資訊，並備齊購屋資金，確認法拍屋貸款是否可以申請，避免得標後無法支付餘下款項的窘境。
- 投標準備：至法院服務處索取投標單信封，包含投標書、保證金信封。填寫投標單、以支票準備底價20％到30％的投標保證金，2者放進保證金封存袋內密封，並在封口處簽名蓋章。
- 進行投標：根據法拍屋公告所述的地點與時間，帶著身分證、印章提早抵達指定法院投標室，前30分鐘將會打開標櫃開放投標，投標人將裝有投標書和保證金的保證金封存袋投入，一旦到了表定時間鐘響，便停止投標程序。
- 開標結果：法官或司法人員開啟投標箱，依序公佈每一物件的最高出價者。如果未得標，則可當場領回保證金；如果得標，就依規定辦理下列後面程序。
- 價金繳交：得標者提交身分證及印章，確認核對身分之後，書記官將開立保證金收據與尾款繳交單，7日內一定要至法院民事執行處繳交剩餘尾款，如果未能實行，則保證金會被沒收。
- 房屋過戶：若順利付清餘款，10至14日內由法院主動核發不動產權利移轉證明，持上述證明至地政機關辦理過戶登記、抵押權塗銷，取得房屋所有權。過戶完畢後，由銀行代墊的尾款可申請轉為一般房屋貸款。
- 房屋點交：點交物件由法院行使公權力點交後，取得房屋交給得標人，如果屋內在點交時仍有其他物件放置，尚須進行動產拍賣，使能結案；不點交物件則由得標人自行與屋主協商，取得房屋使用權。
（二）法拍屋幾拍很重要！
在進行法拍屋投標的過程中，有幾個要素是可以特別注意的，拍次順序就是其一。法拍有所謂的5拍4賣拍次流程，為什麼會有幾拍的概念呢？如同百貨公司一年打折好幾次的檔期活動，法拍同理，過程中若是顧客購買意願興致缺缺而流標，則價格與保證金會隨著拍次增加逐漸降低。以下就用拍次的概念講解給你聽：
- 法拍第一拍：由專業人士估價過後的拍賣底價落在市價的8到9折，此時為價高者得。
- 法拍屋二拍：一拍流標後約2到3週進入二拍程序，此時的底價約為市價的7到8折，若物件條件優質，位在黃金地段、黃金學區、為主流市場產品等，嗅到機會的投資者或有強烈自住條件需求的，就會提早入場，奪得先機，此時一樣由價高者得標。
- 法拍屋三拍：二拍流標後約1個月進入三拍程序，底價大概是市價的6至7折，更多欲賺取價差的民眾於此時加入競標，價高者得。
- 法拍應買：維持三拍的底價，先遞狀成功者先得，比快不比價。
- 法拍屋第四拍：若是應買程序也流標，則底價更低，約在市價5折的區間，回到價高者得的模式。
一般來說，條件較好的房屋在一拍二拍階段就會拍定。因此從這個角度也可以一定程度地判斷屋況。
（三）法拍屋點交意義在哪？
另一個可以多加留意的要點就屬點交與否了，主要會與法院在查封時房屋的使用情形有關，最大的不同在於法院是否能利用公權力協助你交接房屋的使用權。
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法拍屋點交
可以點交的法拍屋，在法院將房屋的使用權交給得標者之後，如果有遇到原屋主不願搬離或是其他理由拒絕，法院有權使用公權力處理。聲請完約10天內，法院會發函通知，限債務人15或20日內自行搬遷交屋。
如果是首次投入法拍屋市場，耀星會建議從可點交的物件入手，或是交由像是耀星的法拍代標公司、仲介代理從中協助。判定可點交的屋況大多如下3種：
- 無第三人佔用，為空屋狀態
- 被查封時為欠債人自住使用
- 若有租賃關係已由法院排除時
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法拍屋不點交
不點交的法拍屋，則需由得標者「自行」與前屋主協調，在交屋程序會相對複雜，比起點交也更可能會有不合理的搬遷費要求；但若是由如耀星的代標公司代理，投標不點交的物件可以省心省力，也毋須擔心自行交屋的問題，交給專業人士處理，性價比頗高。不點交的類型則有以下3個原因：
- 共同持有的房屋或土地，產權不完整
- 遭第三人佔用，包括承租、無償使用或任何不明原因
- 房屋為借名登記
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法拍屋部分點交
電梯大樓、社區、此類物件的公設，例如：地下室、樓梯間等範圍屬於公有部分所以不點交，在房屋內部的實務上仍視為可點交的法拍屋，可多加留意部分點交的原因為何。
（四）法拍屋 金拍屋 銀拍屋的流程哪裡不一樣？
法拍屋、金拍屋、銀拍屋最主要的差異在於執行單位，拍賣方式、拍賣地點也略有不同，我們已經了解了法拍屋的進行流程，現在就簡單告訴你其他2者的特性：
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金拍屋流程
由各地方法院委託台灣金融資產服務公司（台灣金服）執行，拍賣方式與一般法拍屋同為彌封投標或是通訊投標，僅拍賣地點可能須至台灣金服各地營業處進行投標。另一方面，在保證金票據開立，也和法拍屋有些微差異，如果想利用此管道投標，應深入了解台灣金服的投標相關規定。
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銀拍屋流程
物件來源主要是經過上述法拍屋程序仍流標的房屋，為避免過多損失，銀行會將法拍屋買回進行簡單修繕並自行拍賣，或委由民間仲介公司或第三方機構標售。也因為民間仲介公司或第三方機構不一，因此拍賣地點沒有統一說法，拍賣的方式是銀行公開喊價或自行訂定，整體資訊較為紊亂。
二、法拍屋流程時間霧煞煞？耀星幫你毋免驚
看完了各項程序，發現怎麼那麼多細節要注意？尤其是各流程間的時間間隔令人頭疼，這些時程規劃，我還要隨時設鬧鐘嗎？如果有以上擔憂，此時就需要由耀星協助你！
（一）法拍屋重要時程報你知
流程中除了應留意的細節，另一個各位買家最在意的關鍵就屬整個法拍屋流程的時間如何規劃。一般來說，債務人或是債權人可能會行使其他權力影響拍賣流程造成停拍，且整個法拍屋流程延續的時間長短也會隨著物件各項條件不同而有些微差異。如果上述2個變因並未發生或是影響不大，在此耀星仍然可以提供幾個固定、明文規範的重要時間點，要想輕鬆進入法拍屋市場的話就快快筆記！
- 法拍一拍二拍時間：間隔為一拍流標後的2至3週。
- 法拍二拍三拍時間：間隔為二拍流標後的1個月內。
- 法拍三拍應買時間：間隔為三拍流標後的10天內。
- 法拍應買四拍時間：應買持續約3個月，後續進入四拍程序。
- 法拍屋投標時間：法拍屋公告上的投標時間30分鐘前可進行投標，確切是上午還是下午的時間依照各個法院也會有不一樣的規定。
- 法拍屋點交時間、法拍屋交屋時間：如同前面耀星所提及的，如果得標之物件為可點交，則可以請求公權力取得房屋使用權。依據債務人的交屋情形還可分為3步驟：
- 得標人收到不動產權利移轉證明之後，即可聲請第一次點交，10日內便會收到法院發出的通知，主要為要求債務人15至20日搬離，此時債務人會收到正本通知，得標人則是副本。
- 若第一次點交期限將至，債務人仍未照辦，得標人可再聲請第二次點交，稱為「現場履勘」，也就是由法院相關人員實地訪查，視狀況讓得標人與債務人有20至30日的時間再度協調，這時得標人通常會需要給予搬遷費，或是更多搬遷的緩衝時間。
- 如果第二次協調時間過去，或是搬遷金額雙方無法達成共識，得標人得聲請第三次點交，也就是所謂的「強制執行」。法官會以勸導雙方達成共識為主，倘若債務人堅決不配合，或是將門反鎖，得標人找鎖匠開門為合法的行為，並由政府相關人員執行強制點交。
（二）耀星代標流程超簡單
覺得不想老是提心吊膽時間的難題，深怕自己粗心錯過理想物件的拍賣？耀星法拍程序簡單9大步驟，專業代理人協助處理所有事宜，簡化上述複雜的法拍程序，協助你更高效、輕鬆獲得心儀的法拍屋：
- 找尋標的 → 顧客鎖定心儀區域，挑選房屋型態，了解實際坪數與物件拍賣現況
- 確認環境 → 走訪實際地段與確認周邊環境，釐清物件所在地是否符合個人需求
- 簽約委任 → 耀星說明服務範圍及細項，收取費用公開透明更安心，未得標免費
- 現場勘查 → 由耀星查明屋況排除凶宅，協助檢視拍賣範圍細節，避免落入陷阱
- 風險評估 → 合作銀行預審房貸代墊尾款，並規劃節稅方案，點交策略提供參考
- 法院投標 → 代理人觀察投標現場、判斷競標強弱，經評估後確定最終投標金額
- 產權釐清 → 待繳清價金之後約14天內，收到不動產權利移轉證明書並完稅過戶
- 點交處理 → 申請點交與協商交屋時程；或是不點交進行協商補償或者提起訴訟
- 完成交屋 → 清理廢棄物、執行動產拍賣、水電瓦斯更名，積欠管理費責任歸屬
耀星提供法拍代標的一條龍式服務，對於法拍屋流程不清楚也不是問題！如果有任何相關需求或法拍屋疑問，歡迎隨時聯繫耀星。
三、法拍屋自己標也可以！2分鐘了解如何自己來
倘若對於自己的細心程度有信心，或是已經是縱橫法拍屋市場多年的老手，其實法拍屋自己標也不是不可以。這邊耀星就分享幾個自己投標時的細節和技巧，讓你自己標也能上手。
（一）法拍屋投標流程眉角分享
在複雜的投標流程過程若想要法拍屋投標順利進行，耀星建議多留心以下事項：
- 詳閱各法拍屋公告內容：法拍屋公告可說是決定競標物件前最關鍵的第一手諮詢，善用法拍屋查詢系統篩選物件，並留意公告內容中的公告事項、附表、使用情形、備註欄等處的細節，掌握物件資訊；或是使用耀星提供的物件資訊頁面觀看更多細節，針對法拍屋得標查詢、法拍屋流標查詢的部分也能從此獲得即時更新。
- 資金規劃完善並且備齊：無論是法拍屋保證金還是後續的尾款支付，甚至是後續的貸款利息、保險、水電瓦斯、管理費、稅額皆應以能負擔的成本金額為考量寫標價，而非為標而標，且7日內繳交剩餘尾款的期限無法延長，避免保證金被沒收，需向銀行申請代墊的程序也最好於投標2週前諮詢，審核評估過後再投標較有保障。
- 法拍屋投標書仔細填寫：每個地方法院投標書略有不同，有些網站會有投標書撰寫範例可參考，此階段需要的是細心，一旦資訊有錯，則得標者也會成為廢標。因此彌封前建議再三確認保證金支票抬頭、名稱、金額、金額位數，爾後簽名蓋章，如果是由代理人辦理，代理人同樣須簽名蓋章。
- 法拍屋開標過程待全場：唱標時建議不要離開現場，以免沒聽到的情況發生，有些法院會一個一個唱標，有些只會唱第一名，因此最好的方式就是待完該物件的整場拍賣。
- 找有經驗者或專業人士陪同：如果是初次接觸法拍屋市場難免會有疏漏，可以請有經驗的親友陪同，或是直接委由像耀星的法拍代標公司辦理，或許心情會輕鬆許多。
（二）法拍屋投標技巧解密
除了了解如何標法拍屋的眉角，其實也有一些法拍屋出價技巧讓你更划算！根據購房目的不同、投資報酬率的差異，就會影響所謂出價是否划算這件事
- 「出租」為目的：先評估租金的投資報酬率為何？除了房價之外，還包含空租期間、裝潢費用、購屋時所有雜項支出、貸款利息等隱藏成本。
- 「出售」為目的：賺的是與市場行情的價差，因為是直接出售，只要重新裝潢的成本費用沒有佔太多，並估算稅費成本之後，以符合預期的利潤空間價格推算，後續再用市場行情價轉售都可以說是划算的。
- 「自住」為目的：與房屋市價相比可省下多少的心態來購買即可，原則上只要低於市場行情就可以進場競標，投資報酬率反而不用想太多。
另外，在競標加價的部分可以以避免出整數價格的方式，提高得標機率：
>5,000,000元 → 5,000,999元
如此一來，也就降低因為出價相同，需要現場抽籤、重寫價格、現場喊價等錯失理想物件情形發生的可能性。
四、法拍屋開標結果大不同，流標 vs 得標後
前面曾提及會有法拍屋流標的情況，有此情形可能是因為物件性價比不符、屋況有疑慮，或是投資客仍在觀望。流標與得標後會發生什麼？耀星同步介紹給你：
（一）若法拍屋流標會怎樣？
一拍及二拍的程序若是皆以流標作收，則會直接更改拍賣底價進入到下一個程序，所以這邊就以較特別的三拍及四拍流標講解：
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法拍屋三拍流標
三拍流標的10天內會進入上述提及、為期3個月的應買（特別變賣）程序，此時維持三拍的拍賣底價，比快不比價。也就是說，就算投標金額大但是速度慢，也是標不到的，應買步驟大致說明如下：
除非法令另有規定如債務人的不得承買者，任何法人、自然人皆可參與應買：
- 確認承買：詢問承辦書記官案件執行狀態
- 聲明承買：檢付保證金及證明文件具狀承買
- 詢問意見：法院詢問債權人及債務人意見後允准買受
- 准許買受：由法院通知應買人7日內繳納尾款價金
- 權利移轉：核發權利移轉證書給買受人辦理產權登記，並執行點交或是不點交
- 強制執行：點交物件由法院強制執行，將物件予買受人
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法拍屋四拍流標
四拍為法拍屋程序的最後拍次，如果依然沒人競標，法院會撤回該物件的執行、核發債權憑證，債權人須憑證隨時再聲請拍賣，重新訂價進入新一輪法拍程序；或是直接由債權銀行買回變成銀拍屋。不過過往在四拍程序時，也有發生因為現場搶標激烈，拍出價格比前拍還高的情形。
（二）法拍屋得標後該做什麼？
確信自己成功得標後，法拍屋得標後流程就可以進行7日內繳交餘下法拍屋費用、法拍屋過戶流程、法拍屋點交等程序，取得房屋的完整所有權與使用權囉！
五、買法拍屋注意事項、常見問題總整理
吸收了各式各樣的法拍屋流程知識，對於其中運作還是有疑問嗎？耀星整理了一些相關問題，快來看看有沒有你想要的解答：
（一）法拍屋最多幾拍？
如同上面所述，法拍屋共有5拍4賣，如果法拍程序結束，物件流標，則後續可能重新估價，再次進入新一輪法拍程序；或是由銀行買回自行處理，成為所謂的銀拍屋。
（二）法拍屋停拍公告原因為何？
有些物件停拍的要素處理完畢過後，仍會重新投入拍賣市場，進入下個拍次；有些則是直接撤回結案，所以停拍與否也會影響法拍屋整體時程規劃。至於物件停止拍賣的原因則相當多元，以下簡介6個可能因素：
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達成和解
如果債務人和債權人達成和解協商，債權人就會向法院聲請暫緩執行，停止拍賣程序3個月，共可聲請2次，計6個月。
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提供擔保
債務人若是提出其他擔保物，拍賣也會暫停。
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內容變更／內容有誤
當法拍屋的條件產生變動、與原拍賣公告內容不符，並且這個變更會影響到價格，例如：租賃權增加或去除、點交變不點交、不點交變點交等；在法院公告或報紙拍賣公告所標示的內容有勘誤，法院都會停止拍賣程序、後續重新公告。
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通知未送達
依規定，法院應通知債權人與債務人到場，如果該通知未送達就會停止拍賣，通常停拍後的1個月就會再度公告拍賣。
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未登報
投標前，債權人需刊登報紙拍賣公告，如未刊登或刊登時間未達法定天數也會出現停拍公告。
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拍賣無實益
對於大部分債務人來說，房屋被公開拍賣最主要的目的就是能夠清償債務，若是經法院委託由專業人士鑑價的拍賣底價被判定沒辦法清償優先債權及法院強制執行費用，就是屬於無益的強制執行，也就是浪費資源的意思，因為債權人無法藉由強制執行程序獲得應得的款項。
不過為了保護債權人利益，強制執行法第80條之1第1項也規定，執行法院應該將事由通知提出聲請的債權人，債權人收到通知後的7天內，須證明此物件賣得價金有賸餘可能，或直接指定超過該項債權及費用總額的拍賣底價，並聲明如果沒有拍定成功，願意自行負擔各項開支；另一方面，收到通知後7天內逾期未聲請者，執行法院會撤銷查封，將物件還給債務人。
（三）法拍屋點交糾紛怎解決？
由於可點交物件會有公權力的介入，所以糾紛發生的機率不高；不過不點交的物件可說是導致法拍屋風險的原因之一。最常遇到的就是海蟑螂（指稱強佔房屋不離開的人）索取高額補償費用，此時多只能額外花錢消災，或是麻煩一些採取法律途徑強硬應對，過程勞心又勞力。倘若交由像是耀星的專業代標公司，或許還能夠協商較好的解決方案，心情也能更輕鬆。
（四）優先購買權是什麼？
如同一般房屋買賣，法拍屋也會有優先購買權的問題，會在法拍屋公告上明列。通常是基於共有、租賃、地上權，或是其他關係而具備這項權力，意指當事者可以優先購買此物件，如果此人有購買意願，那麼即使出價最高、得標後也不一定會成為拍定人。
六、法拍屋代標公司推薦｜耀星法拍體現法拍職人精神
雖然對於法拍屋流程好像有了更深入的認識，仍會擔心實戰遇到無法解決的難題？如果欲尋求最專業與最即時的法拍屋代標協助，法拍屋代標公司就選耀星法拍！耀星法拍承諾遵守法律與商業道德、真誠相待每位顧客，實踐利人利己的精神，擁有以下7大特點，讓你放心將法拍屋代標交給耀星：
- 法拍代標經歷豐富：擁有超過30年的服務經歷，近千筆得標案例，助你順利拍定心儀物件。
- 服務費用公開透明：沒有開辦費用、沒有諮詢費用、沒有簽約金，耀星代標服務費用為法院公告物件底價3%，且有拍定才須付費。
- 物件資訊詳細精確：物件資訊比起法拍屋公告更詳細，物件的主要用途讓你更了解稅率可能有的差異；每坪單價計算方式、土地漲價欄位風險由耀星獨家計算提供讓買主參考，人工確認有保障。
- 合格證照實體營業：依法設立，實體公司營運更有保障；並且持有各項合格證照，讓你將法拍代標業務放心交給耀星。
- 專業經營法拍領域：專注在法拍代標領域，豐富的資訊來源與隨時更新的即時消息，提供最好的代標服務給你。
- 配置各領域專業團隊：各個流程、各個階段，交由不同領域的專業人士協助處理，分工精細只為提供最專業的服務品質。
- 將代標程序詳細規劃：從前期風險評估，到後期交屋流程，都有清楚的SOP可循，只要簡單9步驟就能拍定成家。
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