法拍土地看這篇就足夠！帶你從法拍土地查詢循序漸進

（一）司法院法拍查詢系統查找超便利！

進行法拍土地查詢，第一步我們可以先前往司法院法拍屋查詢系統，並且只要在拍賣標的欄位選擇土地即可，就會由我們原先查詢常常看到的「房屋地址樓層面積」變成「土地坐落面積」，點進地址同樣會有法拍公告可檢視。

（系統條件查詢畫面 截圖1）

（圖片來源：法拍屋查詢系統）

 

（法拍土地列表畫面 截圖2）

（圖片來源：法拍屋查詢系統）

（二）司法院法拍公告如何檢視？

忘記怎麼使用司法院法拍屋查詢系統也沒關係，可以到【司法院法拍查詢系統教學】這篇文章複習。

現在是不是更清楚要怎麼尋找心儀的法拍土地了呢？那一般法拍屋的公告與土地拍賣公告又有什麼不同呢？基本上法拍屋公告上有的公告事項、附表、使用情形、備註欄欄位土地拍賣公告也都會有，只要依照檢視法拍屋公告的邏輯檢視，在獲得所需資訊方面就不會有太大的問題。

三、法拍土地怎麼買？為你解答法拍土地程序、貸款疑問

透過法拍土地查詢管道找到幾個理想標的候選之後，就會進入到法拍土地怎麼買的程序，耀星曾詳細解說法拍屋怎麼買，這裡也與你聊聊法拍土地進行的完整步驟，與解答法拍土地貸款的相關疑問，若想知道更多，就繼續看下去吧！

（一）法拍土地流程詳解！帶你看法拍土地怎麼買

無論是想買法拍農地還是法拍建地，基本上投標的流程與一般我們常見的法拍房屋相同，只要釐清這些步驟，不管是想競標法拍屋還是法拍土地，都可以一次掌握。

  

1. 聲請查封

債權人事前已先準備執行名義（法院勝訴判決、房屋抵押權登記證明等）、地政資料謄本等資料，並向法院聲請強制執行。待確認事實之後，法院將會通知地政機關進行登記以及查封現場。

 

2. 專人鑑價

當標的完成查封，便會交由法院指定的不動產鑑價事務所的估價師評估約略拍賣底價，法院會再就此價格徵詢債務人以及債權人的意見當作首次拍賣的底價參考，統整3方意見以及獲得共識之後決定拍賣底價。

3. 公告拍賣

最短14天前，法院會將該拍賣標的現狀、底價、拍賣期日公告於各個途徑，此時欲投入法拍土地市場的投資人就能在前面我們所提及的「司法院法拍查詢系統」查找，並蒐集案源資料。這時民眾可以留意的評估要點可著重於調閱土地謄本中使用分區與使用地類別，若是空白的，代表土地在都市計畫內；若不是空白的，則表示不包含在都市計畫內，2者後續依據的法令會有所不同，這點可以在衡量法拍土地時多加留心。

4. 拍賣程序

選定土地標的之後，就能實際進行接下來的拍賣程序，根據法拍公告中的投開標時間地點提早到場參與競標。法拍程序最多5拍4賣，如果當次拍賣最高出價未達公告最低價，或是標匭中沒有投標單，都是流標的意思，要再進行下一次拍賣；如果宣告有特定人選得標，可以依照下列程序取得法拍土地，而沒得標者則當場領回投標保證金銀行本票。

5. 權利移轉

得標者應提交身分證及印章，確認資料皆正確後，由書記官開立保證金收據與尾款繳款單，7日內務必要到法院民事執行處繳交尾款，倘若沒有如期繳清尾款，法院將會沒收得標人的保證金，並重新定期再行拍賣；如果順利結清尾款，須等待約10至14日，法院將會核發「不動產權利移轉證明」，持上述證明書完稅後至地政機關辦理過戶登記、抵押權塗銷，即取得所有權。

同時，成功得標後若此標的有優先承買權人，優先承買權人可行使優先權承買。

6. 標的點交

如同法拍屋的點交與不點交原則，可點交物件即可藉由公權力取得使用權；不點交物件則否，須自行協調及處理點交事宜。

7. 分配價金

由於土地或房屋被法拍的主要目的便是償還債款，分配價金的步驟對於債權人來說極為關鍵。因此，若是不只一位債權人，法拍的所得款項，在扣除積欠稅費和拍賣程序所需費用之後，會根據法定優先順序分配，例如：「稅費＞抵押權＞一般債權」，分配後若有剩餘款項，才會返還給債務人。

（二）可以申請法拍土地貸款嗎？

除了流程以外，另一個值得關注的議題就是「法拍土地可不可以貸款」。與法拍屋相同，前期投標者須備有至少拍賣底價20％的投標保證金；得標後還得在7日內將扣除保證金之後的剩下餘款付清，短短的時間內可說是一筆不小的支出。

所以好消息是：購置法拍土地可以申請銀行代墊款，而且建議在投標前就先申請，以免得標之後無法支付尾款，致使保證金被沒收。主要注意的是，並非每間銀行都有承作法拍屋貸款，目前較知名的僅6家銀行，主要是在代墊尾款的期間，得標人尚未實際取得所有權，相當於沒有擔保品的意思，因此會將其歸類在信貸，利率比起一般貸款更高。能不能順利申請也須評估投標人的信用紀錄、法拍標的的條件等，因為審核嚴格，所以所需時間也會拉長。

耀星與合作的銀行將一同協助顧客預審房貸代墊尾款條件，評估投標人本身條件與投標成功可能性，若有相關疑問，也都歡迎直接聯絡耀星。

四、法拍土地注意事項：不可不知的4個法拍土地風險

如同購買法拍屋可能會有風險與缺點，關於法拍土地風險耀星在這也有幾個小叮嚀，如果想要自行競標，也可以將這4個重點做筆記，提醒自己別忘記。

 

（一）有無優先承買權

基於共有、租賃、典權、地上權，或是其他關係而具備優先承買權，意指「擁有可以優先購買該法拍土地的資格」者，如果此人有購買意願，那麼即使得標人出價最高、得標後也不一定會成為拍定人，具優先承買權資格者可以「相同價格」、「相同條件」承買法拍土地。

若是某個標的有人具備優先承買權，可以在法拍公告內的「使用情形」看到註記。因此查詢時可多加留意，預想備案。

（二）土地建物分開賣

此類情況較常發生在年代已久的不動產，會有土地與建物分開售賣的情況。若是土地與建物所有權人不同，往後在各個使用權益方面雙方就必須溝通商量，一不小心意見不合，產生糾紛的可能性大。

法拍土地通常會以地號表示；建物則是以建號註明，這時可以檢視看看2者是否座落在同樣的位置，如果是的話就不用太擔心以上問題。現今多數的房屋與它位於的土地通常會屬於同一個人，且會一起進行法拍，土地建物分開賣的狀況目前算是較少見。

（三）土地租約要留意

標的不點交的常見原因之一是因為帶有租約，特別是在法拍土地的部分，應該要留意的例如：三七五租約，就是將土地租給佃農耕作。如果標得土地後要轉手買賣，拍定人有義務補償這片土地上的佃農，且這些佃農對於該標的有優先承買權的權力，因此後續應考量這方面可能增加的成本，計算一下投資報酬率究竟值不值得。

（四）禁止處分有沒有

意指政府機關或是法院因特定事由，禁止該地的所有權移轉、變更、分割等登記，目的是要「限制債務人移轉財產達成對自身有利的條件」，可分為下列3種情境：

 

• 【法院】因特定事由，基於職權，囑咐登記機關予以債務人的財產禁止處分。
• 【稅務局】保全租稅債權，對於欠稅逾期未繳者，根據相關稅法規定，當局將通知地政機關「欠稅人所有相當於欠稅金額的不動產」不得移轉或設定他項權利的禁止財產處分登記，同時知會欠稅者。待欠稅人繳清欠稅款項，才會主動辦理塗銷禁止處分登記。
• 【刑事案件】：債務人涉及像是詐騙等刑事案件，土地遭到檢調機關、地檢署、法務部辦理刑事禁止處分登記。

 

若是標的上的法拍公告有「禁止處分」字樣時，得額外花上1至3個月的時間，請求刑事處分機關與地政機關依法塗銷禁止處分登記，才能辦理過戶，取得房屋所有權。在此期間，得標人無法對於標得的土地進行任何處分，只能暫時原封不動的放在那，消耗較多心力與時間成本。

 

雖然法拍土地仍然有風險，但只要交由像是耀星這樣的專業法拍代標公司，通常都不用太過於憂心，以超過30年的法拍經驗，與各司其職的專業團隊，包準有效避開以上所謂的法拍土地風險，讓你收穫最合心意的標的。

五、解密法拍土地點交與否，3類型和5原因告訴你

法拍屋有點交或是不點交的情形，法拍土地當然也有，現在就來花個2分鐘快速了解一下法拍土地點交不點交的3種類型和5大原因。

（一）3種點交或不點交的情形

點交與不點交其實並非2個定論，而是可能包含下列3個情況：

   

• 可確定點交

法院查封時，法拍公告如土地是第三人無權占有、承租人之租賃權已被法院去除確定，或土地之地上物未辦保存登記、債務人自住等情形，經拍定後得標人可遞狀聲請，要求法院以點交的司法程序將不動產進行點交，協助得標者取得土地使用權。

• 有條件點交

債權人聲請排除第三人佔有，承租人已被排除租賃權，則點交；反之，執行命令遭廢棄或撤銷，則不點交。

• 確定不點交

查封前就有租約且無法除去租賃權或地上權、地役權，拍賣物為共有土地，有耕地三七五或是其他合法租約等，一旦拍定後將確定不點交，有優先承買權的標的也會被歸納在不點交範圍。

（二）5個法拍土地不點交的原因

大家印象中不點交的標的比起點交標的風險要來得大，但其實不少不點交物件的利潤空間更優異，能夠用更漂亮的金額入手。究竟是哪些原因才會讓法拍土地變成無法點交的標的？這邊耀星更進一步詳細列舉了5個原因讓大家參考：

 

• 無權占用：沒有所有權也無合法使用權的人，未經所有權人的同意而使用其財產。如親戚使用、第3人使用等。
• 無償借用：物件所有權人未要求任何實質性或非實質性的報酬，將物件借給他人。如親戚使用、第3人使用等。
• 有權占用：合法租約《民法》第425條第1項買賣不破租賃原則，租賃關係、受託負保管責任等。
• 土地共有拍賣：僅拍賣土地持分部分，產權不完整，如：道路用地、共有人之一的土地持份。
• 使用狀況不明：書記官及法院相關員人到場，但無法判定誰在使用。

 

發現自己得標的土地屬於上述描寫的情境之一，開始煩惱土地不點交如何處理？可以選擇交給耀星法拍幫助你！我們擁有許多不點交標的成功案例，只要提出自身需求、個人考量面向，耀星都會給予最專業的建議，給你最安心的成家方案。

六、法拍代標公司首選｜耀星法拍體現法拍職人精神

是不是覺得法拍土地怎麼和法拍屋一樣難懂？吸收了大把的知識依然一個頭兩個大？這時就需要專業團隊從旁輔助你，優良的法拍屋代標公司就選耀星法拍！耀星法拍承諾遵守法律與商業道德、真誠相待每位顧客，實踐利人利己的精神，擁有以下7大特點，讓你放心將法拍屋代標交給耀星：

 

耀星法拍7大服務特點

 

• 法拍代標經歷豐富：擁有超過30年的服務經歷，近千筆得標案例，助你順利拍定心儀物件。
• 服務費用公開透明：沒有開辦費用、沒有諮詢費用、沒有簽約金，耀星代標服務費用為法院公告物件底價3%，且有拍定才須付費。
• 物件資訊詳細精確：物件資訊比起法拍屋公告更詳細，物件的主要用途讓你更了解稅率可能有的差異；每坪單價計算方式、土地漲價欄位風險由耀星獨家計算提供讓買主參考，人工確認有保障。
• 合格證照實體營業：依法設立，實體公司營運更有保障；並且持有各項合格證照，讓你將法拍屋代標業務放心交給耀星。
• 專業經營法拍領域：專注在法拍代標領域，豐富的資訊來源與隨時更新的即時消息，提供最好的代標服務給你。
• 配置各領域專業團隊：各個流程、各個階段交由不同領域的專業人士協助處理，分工精細只為提供最專業的服務品質。
• 將代標程序詳細規劃：從前期風險評估，到後期交屋流程，都有清楚的SOP可循，只要9步驟就能拍定成家。

 

耀星法拍代標流程9步驟

 

1️⃣找尋標的 → 顧客鎖定心儀區域，挑選房屋型態，了解實際坪數與物件拍賣現況

2️⃣確認環境 → 走訪實際地段與確認周邊環境，釐清物件所在地是否符合個人需求

3️⃣簽約委任 → 耀星說明服務範圍及細項，收取費用公開透明更安心，未得標免費

4️⃣現場勘查 → 由耀星查明屋況排除凶宅，協助檢視拍賣範圍細節，避免落入陷阱

5️⃣風險評估 → 合作銀行預審房貸代墊尾款，並規劃節稅方案，點交策略提供參考

6️⃣法院投標 → 代理人觀察投標現場、判斷競標強弱，經評估後確定最終投標金額

7️⃣產權釐清 → 待繳清價金之後約14天內，收到不動產權利移轉證明書並完稅過戶

8️⃣點交處理 → 申請點交與協商交屋時程；或是不點交進行協商補償或者提起訴訟

9️⃣完成交屋 → 清理廢棄物、執行動產拍賣、水電瓦斯更名，積欠管理費責任歸屬

 

除了法拍屋以外，是不是對於法拍土地的相關知識有了更進一步的了解了呢？不管是針對法拍屋還是法拍土地有問題、想更了解更多法拍領域最新消息，都歡迎點擊下方，隨時聯繫耀星法拍，不僅提供你最專業的法拍屋知識，後續的代標程序也能一手包辦，給你最完善的服務體驗！

 

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